Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội đặc biệt chú ý đến thông tin một số dự án nhà ở xã hội (NOXH) đồng loạt thông báo điều chỉnh tăng giá bán. Nguyên nhân chính được xác định là do giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công tăng mạnh, khiến tổng mức đầu tư dự án vượt xa dự toán ban đầu. Điều này làm dấy lên không ít lo ngại trong dư luận, bởi phân khúc NOXH vốn nhắm đến đối tượng thu nhập thấp, công nhân và người lao động có nhu cầu thật về nhà ở.
Tuy nhiên, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm. Bởi theo quy định pháp luật mới ban hành tại Nghị định 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025, Nhà nước đã có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, đảm bảo người mua không phải chịu thiệt thòi nếu giá thành biến động. Đồng thời, trách nhiệm và nghĩa vụ của người mua NOXH cũng được nhấn mạnh để tránh những rủi ro mất nhà, mất tiền khi sử dụng sai mục đích.
Áp lực chi phí đẩy giá bán NOXH tăng cao Thực tế từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường xây dựng liên tục ghi nhận giá xi măng, thép, cát, đá, gạch... tăng từ 15–25%. Bên cạnh đó, chi phí nhân công xây dựng, đặc biệt là lao động phổ thông, cũng leo thang do thiếu hụt nguồn cung và yêu cầu ngày càng cao về kỹ thuật thi công.
Với các dự án thương mại, chủ đầu tư có thể linh hoạt điều chỉnh giá bán theo thị trường. Nhưng với NOXH, mức giá phải tuân theo cơ chế do cơ quan quản lý nhà nước thẩm định. Do vậy, khi chi phí đầu vào tăng mạnh, chủ đầu tư các dự án NOXH tại Hà Nội buộc phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo tính khả thi và tiến độ dự án.
Một đại diện doanh nghiệp phát triển NOXH tại quận Hoàng Mai chia sẻ: “Chúng tôi không mong muốn tăng giá bán, nhưng với mức chi phí vật liệu và nhân công hiện nay, nếu giữ nguyên giá cũ thì dự án sẽ lỗ lớn, không thể tiếp tục triển khai. Việc điều chỉnh giá là để đảm bảo công trình hoàn thành, bàn giao đúng tiến độ và chất lượng cho người mua.”
Khung pháp lý mới: Khách hàng không lo bị thu thêm chênh lệch Điều đáng chú ý là dù giá bán công bố của NOXH có tăng, khách hàng đã ký hợp đồng vẫn không phải gánh thêm phần chênh lệch. Điều này được nêu rất rõ tại Khoản 3, Điều 15, Nghị định 192/2025/NĐ-CP: “Trong trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán và kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng cao hơn giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở xã hội; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được thu tiền vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hoàn thành việc hoàn trả lại phần chênh lệch (nếu có).”
Điều khoản này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nó vừa bảo vệ quyền lợi của khách hàng, vừa buộc chủ đầu tư minh bạch trong quản lý chi phí. Người mua NOXH có thể yên tâm rằng giá đã ký là giá cuối cùng, không lo phát sinh chi phí ngoài hợp đồng. Ngược lại, nếu quyết toán cuối cùng cho thấy chi phí thấp hơn, họ còn có quyền được nhận lại tiền.
NOXH vẫn là “phao cứu sinh” cho người thu nhập thấp Dù giá bán có điều chỉnh, NOXH tại Hà Nội vẫn có mức giá chỉ bằng 30–35% so với nhà thương mại cùng phân khúc. Quan trọng hơn, khách hàng mua NOXH thường được hưởng nhiều chính sách ưu đãi: hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp, quy trình xét duyệt minh bạch, chất lượng xây dựng ngày càng được nâng cao, NOXH nhưng vẫn có đầy đủ 3 tầng hầm và nhiều tiện ích thể thao, siêu thị, trường học…
(Hình ảnh tòa nhà CT1 Rice City Long Châu – Dự án NOXH có 3 tầng hầm và đầy đủ tiện ích thể thao hiện đại, siêu thị, mầm non…)
Vì vậy, NOXH tiếp tục là lựa chọn khả thi cho những gia đình trẻ, công nhân, viên chức và người lao động có thu nhập ổn định nhưng khó tiếp cận nhà thương mại.
Trách nhiệm của người mua: Sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro Người mua NOXH cần lưu ý nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích, không cho thuê lại, không chuyển nhượng trái phép hay đầu cơ tích trữ. Nếu vi phạm, cơ quan quản lý có quyền thu hồi nhà và chấm dứt quyền sở hữu. Khi đó, không chỉ mất nhà, người mua còn có nguy cơ mất khoản tiền đã đóng.
Do đó, khách hàng khi ký hợp đồng cần cam kết rõ ràng về việc sử dụng đúng mục đích để ở, tuân thủ thời hạn hạn chế chuyển nhượng theo quy định, và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Minh bạch – chìa khóa để thị trường NOXH phát triển bền vững Việc tăng giá bán NOXH trong bối cảnh chi phí đầu vào leo thang là điều tất yếu, nhưng không đồng nghĩa người mua bị thiệt. Nhờ khung pháp lý mới, mọi khoản chênh lệch đều được kiểm toán, thẩm định và đảm bảo minh bạch.
Chỉ khi cả chủ đầu tư và người mua cùng tuân thủ nghĩa vụ, thị trường NOXH mới thực sự trở thành giải pháp nhà ở lâu dài, bền vững cho người thu nhập thấp.
(Hình ảnh tổng thể dự án Rice City Long Châu)
Kết luận Trước áp lực tăng giá vật liệu, chi phí nhân công, cùng với áp lực thị trường bất động sản Hà Nội (nguồn cung hạn chế, dòng vốn đổ vào bất động sản, giá đất tăng theo hạ tầng…), việc nhiều chủ đầu tư NOXH cân nhắc điều chỉnh giá dự kiến là không quá ngạc nhiên. Tuy nhiên, khách hàng NOXH không hoàn toàn “bất lực” — quy định tại khoản 3 Điều 15 Nghị định 192/2025/NĐ-CP đã thiết lập “vành đai pháp lý” bảo vệ quyền lợi người mua: chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch nếu chi phí thực tế cao hơn hợp đồng, và nếu chi phí thực tế thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả.
Để đảm bảo quyền lợi cá nhân, người mua NOXH cần tìm hiểu kỹ hợp đồng, đòi minh bạch chi phí dự toán, kiểm toán, giám sát thi công và tuân thủ nghiêm việc sử dụng đúng mục đích (ở thực, không cho thuê sai, không sử dụng sai mục đích). Nếu phát hiện sai phạm, người mua có thể phản ánh đến Sở Xây dựng địa phương, ban quản lý NOXH, hoặc khiếu nại theo quy định pháp luật.
